税金対策でお悩みの方

最初は良かったのに、徐々に手残りが減る一方の方はいらっしゃいませんか？
満室であっても、課税対象額が上がる一方で財務状態は悪化いたします。サムズアップなら「再生」をキーワードにサポートいたします。

税金で、こんなお悩みありませんか？

家賃をあげているのに手残りが増えない
課税対象額が上がる一方
節税対策の方法が具体的にわからない
もっと利回りをよくしたい
年々財務状態が悪化

あなたの物件、そのままにしていると、年々、手残りが減ってしまいます。

経年と共に納税額は増えていく

所得税の金額は利益額によって決まる。利益が増えれば納税額はアップします。

経年と共にキャッシュフローは悪化

経年が進むと新築時に比べ利息と減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額は増える。それと同時に空室が増え、募集家賃は減額の傾向にある。
収入は減り支出は増える為、最終的に手元に残る手残りが減る。

満室でも必ず起こるデッドクロス現象とは？

実際にお金は出ていかなくても、経費にできる減価償却費は、築年数が新しいほど額が多く、経年と共に減少していきます。一方、実際にお金は出ていくものの、経費にできない元金返済分は当初の額は少ないが、経年と共にその額は大きくなっていきます。そうなると、そのうちお互いの額が逆転してしまうポイントに出くわします。
このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼んでいます。

このポイント以前は、所得税の軽減効果がありますが、これ以後は実際に手元に残っているキャッシュよりも、申告所得の方が多くなってしまうため、何かしら対策を講じなければ、満室経営を続けていても年々財務状態は悪化することになります。
このデットクロスは、ローンが元利均等返済であれば、およそどのような構造の建物でも築後10年から15年頃に訪れることになります。一方、元金均等返済の場合はもっと早く、築後約7年前後でデットクロス現象が起きることになります。

資金を稼ぎ残す方法が重要です

アパート購入資金のほとんどがローンである限り、満室になっていても必ずデッドクロスは起こります。そこで、事業開始当初から内部留保を進めていくことが大切になります。具体的には、稼ぎ残すことが重要です。稼ぐ方法としては、空室などの機会損失をなくすことはもちろん、家賃をアップさせることも大切です。家賃アップにはハードやソフト面での付加価値アップが必要ですが、最低でも家賃が下がらないように管理をする工夫が求められます。

キーワードは再生。解決します

デッドクロスによる資金繰り悪化を回避するため、老朽化した物件を単年度償却の修繕工事で再生する。課税対象額を下げて賢く節約！
市場のニーズを的確に捉えたお部屋のデザインで、入居率アップが可能です。さらに表層リノベーションのため、単年度償却の修繕費として節税となりますので、支出を削減し家主様のキャッシュフローを改善します。物件を再生し、デッドクロスを根本的に解決する方法として有効な選択肢となります。